打房效果不彰　實價登錄6缺失現形

打房效果不彰　實價登錄6缺失現形 (本區共瀏覽次)

資料來源：http://news.msn.com.tw/news3680150.aspx

　　打房效果不彰　實價登錄6缺失現形
文／游筱燕
Smart智富月刊分享

實價登錄上路再3個月即將屆滿2年，原先各界期望透過價格資訊公開化，達到杜絕炒房、壓抑房價的效果，豈料這2年來，相關配套措施遲遲未見下文，不只房價仍愈來愈高，民眾的租稅負擔卻因資訊透明後而更重，地政士公會全聯會名譽理事長王進祥忍不住跳出來說話，他認為現行是制度問題一籮筐，負責登錄的「地政士」卻成為代罪羔羊！究竟在專家眼中，實價登錄有什麼缺失？

1、祭錄出現時間差，預售市場成黑箱

依不動產經紀業管理條例第24條之1第1項：「發生代銷業未終止委託代銷契約前之預售屋不需登錄。」這項條文，簡單說就是預售屋在未完銷前不用登錄，等到建案完工、領取使用執照並申辦建物所有權第1次登記後，才需由承辦買賣登記之地政士登錄上網，景文科技大學財金系副教授章定煊形容，實價登錄沒解決帶領房價飆漲的預售屋，還助長哄抬價格，等到結案或銷售完畢才登錄的機制，讓預售市場至今仍是「黑箱子」。

業者表示，如此一來會造成諸多問題：如時間差產生的價差、簽約價格的真實性、建商拒絕提供真實的交易價格給地政士。

另外，也要小心建商聯手操弄。守護房屋董事長江守山指出，假設同一區域有2家以上的建商在推案，他們會相互協議好用相同價格賣給對方物件，並按照法定程序完成過戶，但付款時直接互抵掉，實際上根本沒有交易，做「假」成交價，試想，如果他們每一次墊高2成的價錢，房價炒到2倍∼3倍會很難嗎？尤其以大台北地區「蛋白區」的林口、新莊、五股區等地更盛行。他建議政府應嚴查類似情況，抑制炒作風氣。

2、車位算法複雜，影響每建坪單價揭露數據

王進祥說，一個買賣交易案件，在實價登錄申報書之主要登錄欄位即有：「房地交易總價」、「土地交易價」、「房屋交易價」、「車位交易價」4種。其中車位產權之買賣就非常複雜，簡單分為有獨立權狀的登記，及沒有獨立權狀之公共設施登記，以後者為多數。車位作為公共設施之登記，又分為大公（所有住戶都必須使用的公設，如機電房、門廳、消防設施）的共有共用、共有專用；小公（如樓層樓梯間及電梯）或車公（停車用途的公設）的共有共用；編號登記或分管協議登記等，這些在實價登錄上往往是地政士最頭痛的問題之一。

3、租屋市場大亂，私下交易避申報案件頻繁

有租屋仲介私下透露，實價登錄上路1年半來，「租屋市場陷入一片混亂！」按實價登錄規定，房屋租賃市場若委由仲介成交案件，一律得強制申報租案成交行情；但若是屋主自行出租，即不受此限。

這使得市場產生了房東上網自行出租、私下交易猖獗等現象。德明財經科技大學副教授花敬群則建議，未來修法應將個人租屋納入登錄範圍，並嚴懲不據實登錄的房東。

4、資訊透明度不夠，選擇性公布引市場質疑

專家們指出實價登錄有3項會造成資訊透明度不足的地方，即登錄到揭露的時間落差長、選擇性公布易落入主觀及市場質疑，以及交易物件模糊而難以研判。

5、備註欄過於簡化，買賣原因難釐清

每年近40萬件的「買賣」移轉登記中，每個物件想賣高價或賣低價的原因百百種，但是政府對於特殊交易的備註欄只有列出12種選項，網站設計之「備註欄」僅能填載125字，過於簡化。

6、急就章上路，無配套措施、稅負先漲

王進祥表示，依照平均地權條例第47條第6項規定：「已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，使得為課稅依據。」但是除地政機關間接性調升公告現值與公告地價，影響到房屋稅、地價稅、土地增值稅、遺產稅、贈與稅等，財政部並已開始陸續採用核實認定來課「房屋交易所得稅」，並非過往採核定標準（契價一定比例）課稅。只是至今「配套措施」尚未出爐，民眾的稅負卻已悄悄加重。

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這是本區第6篇貼文　　貼文時間: 2014年5月5日星期一 18時5分57秒　　　小編：MagicLin in 新竹市 歡喜貼文

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